【资料图】
这两张图片能解释未来几年许多重大经济现象，其中也可以对中国未来房地产前景一窥究竟。
2040-2045年将是中国人口的重大节点，年轻劳动力开始大幅下降而人口死亡数也将上升到历史最高点。中国人口出生高峰是1963年，1963+78岁平均寿命=2041年左右，2040年之后老人大量去世，会退出许多老房，而2020开始出生人口大降，2020+25岁成家=2045年左右，这些人成年后购房需求也会大降。
而2023-2040老人死亡数不高，新增劳动力人数也比较稳定，以这个数据来看，房地产还有将近20年的稳定需求期。
再来通过中国城市化率看未来商品房需求。世界各大国的城市化率日本化率93.9%，巴西85.9%，英国82.8%，美国81.8%，法国79.8%，德国75.5%。中国2022年常住人口城镇化率突破65% 城镇化进入“下半场”。看规模，中国城镇人口从1978年的17245万人到2022年的92071万人，增长74826万人，这一增量超过欧洲人口总和。2020年11月，党中央在我国“十四五”规划和2035年远景目标中提出，要以高质量发展为主题、构建国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局，到2035年实现经济总量或人均收入翻一番，达到现行高收入国家标准。作为经济发展的最重要的空间载体，到2035年，我国的城市格局也将发生巨大的改变。第一，城市化继续进行。2035年，我国城市化率将提升至74%。城市人口将增加至10.6亿。第二，我国头部城市将进入世界一线城市序列，大城市的数量和规模都将增加。第三，城市的扩张和收缩并存。
中国到2035年未来将还有1.3亿人进城，这里一部分是以农民进城，一部分以城市新生儿代替农村逝去的老人的形势实现的。
第三，通过商品房总量来看房地产前景。根据数据统计中国2022年商品房总量约为2.38亿套。过去20年里，全国商品住宅总成交面积约175亿平方米，商业公寓及别墅总成交面积约7.15亿平方米。2000年以前的数据，官网上没有，但通过查询年鉴，大致计算得出78年到99年的商品住宅建设总量在50亿平方米左右。当然，这其中大部分是当时的单位自建房，少部分是小产权房。还有一块数据，商品住宅存量，即已建未售的房源总量，根据统计局的公开数据，大概在6亿平米房左右。三个数据合在一块，基本就是有全国商品住宅总量了，约231亿平方米的普通商品住宅，以及7.15亿平方米的别墅与商业公寓。按照套均100平米计算得出，现有已建成商品住宅总量约为2.38亿套。
中国商品房总面积现在230亿平方，随着人民生活水平的提高，人均实现40平方，14亿＊75%=420亿平方，未来房地产还有100-150亿平方的增量，房地产到达400亿之后就见顶了，那时也进入2040之后，成年人口开始大幅下降，房地产需求真正出现大幅萎缩，那个时候房地产的需求只剩下旧屋翻新了。
通过中国人口结构分析和中国城市化发展空间的分析，得出的结论，未来十年中国商品房需求每年不低于10亿平方，如果商品房开工面积过度萎缩，就会为房地产复苏创造转机。市场现在就在开始炒作20年之后的事情，有点矫枉过正了，这样看房地产确实蕴藏一定的危机投资的机会。
$万科A(SZ000002)$ $碧桂园服务(06098)$ $碧桂园(02007)$ ，宝龙商业，世茂服务简单捋了一下房地产，不足之处请多多指教。
